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购房知识 你真的懂二手房交易中的税费?

发布时间:2017.10.10 作者:深圳中原地产网 二手房交易当中,会涉及到几个价格:实际成交价,国土局的评估价,网签价和银行评估价。

 实际成交价一般都是指业主实收,交易过程中的产生的税费默认都是由买家承担,不过这个也可以跟业主约定。2016年11月8日深圳二手房国土局的评估价调高,交易税费又增加了不少。
一、如何区分普通住宅和非普通住宅?
在讲解税费之前,我们先来了解什么是普通住宅,什么是非普通住宅,根据深圳市国土局房管局、财务局、地方税务局联合发布的标准。
普通住宅应当同时满足以下三个条件:
1、住宅小区容积率1.0以上;
2、单套住宅建筑面积144(含144)平米以下或者单套住房套内面积120(含120)平米以下;
3、深圳市各区规划和土地资源委员会界定的标准(普通住宅价格标准:货币单位:人民币)。
【罗湖   390(含390)万以下】、【福田   470(含470)万以下】
【南山   490(含490)万以下】、【盐田   330(含330)万以下】
【宝安   360(含360)万以下】、【龙华   320(含320)万以下】
【龙岗   280(含280)万以下】、【光明   250(含250)万以下】
【坪山   200(含200)万以下】、【大鹏   230(含230)万以下】
此标准2015年10月1日起执行。
非普通住宅的标准:
考核普通住宅的三个条件中有一个条件不能满足,就是非普通住宅。
二、二手房交易税费(住宅类)
计税价是按买方新房产证上的过户价来计税,而过户价不能低于国土局评估价。
1. 增值税:
(1)当卖方房产证购买日期不满2年,不管是普通还是非普通住宅,都要征收增值税,增值税计算公式=过户价÷1.05×5% ;
(2)满2年的普通住宅免征;满2年的非普通住宅征收差额增值税,差额=过户价-原业主房产证登记价,所以差额增值税=(过户价-原登记价)÷1.05×5%;
2. 城市维护建设和教育附加税:
(1)附加税是以增值税为计税依据,再按一定比例缴纳的税费,专门用于城市建设和基础教育。
(2)附加税=增值税×12%
3. 契税:
(1)契税是不动产所有权发生转移变动,向产权承受人征收的一种财产税。
(2)购房家庭深圳首套,面积≤90㎡征收1%,购房面积>90㎡征收1.5%;购买二套房契税都是征收3%
4. 个人所得税:
(1)业主房产证满5年、并且家庭唯一的免征;只要有一个条件不满足,就要征收个人所得税,普通住宅1%,非普通住宅1.5%     
(2)普通住宅:(过户价-增值税)×1%
(3)非普通住宅:(过户价-增值税)×1.5%
5. 交易费:
产证面积×4元/㎡(目前2017年5月份起取消交易费)
6. 印花税:
买卖双方都是个人的免征; 非住宅类/公司产权:(过户价-增值税)×0.1%
7. 贴花:
5元/单
8. 登记费:
产权转移登记的费用80元/单。
9. 委托公证费:
分为赎楼版费400元(7份)+过户版360元(5份),费用共计760元。
10. 评估费:
如果买方要在银行贷款,贷款银行会根据评估机构对房产的评估结果,来确定授予借款人多少贷款额,评估费就是评估机构收取的费用。一般是银行评估价的万分之四,具体以评估机构实际收取为准,全款买房的就不会有评估费。
11. 赎楼费:
当卖方红本在手的情况下,就不需要赎楼。如果业主自己不赎楼的情况下,通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费,一般收费是担保费=担保金额的1.2%,短贷利息=担保金额的1.2%(多退少补)。
(1) 额度赎楼:
担保公司作为担保,从买方贷款银行得到一笔短期资金,用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费,还有短贷利息费用,大概费用是欠款额的2.4%(1.2%担保费+1.2%短贷利息(多退少补))。
注:近一年供楼累计逾期超过6次,每次超过一周或出现断供,担保公司还会根据逾期情况,及欠款人的征信来综合评定收费。
(2) 现金赎楼:
 担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼,赎楼时间相比额度赎楼要快,大概费用为欠款额的2.5%
12. 罚息:
当提前还款赎楼,根据银行的规定会有一定的罚息,各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息,不满三年的一般罚息1-3个月,具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。
13. 按揭服务费:
中介公司有专门的按揭部,为客户办按揭贷款流程收取的费用,一般情况1500-2500元/单。
14. 中介费:
支付中介公司的佣金,一般情况下是实际成交价的3%,实际价格以协商为主。
总结:交易税费之多,但是某些税费只要满足一定的条件可以免征。
(1)满两年以上的普通住宅免征增值税;
(2)满5年且家庭唯一的住宅免征个税;
(3)红本在手的房产没有赎楼费。

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