签完买卖合同后还能反悔吗?

房价波动大,如果卖方签订完房屋买卖合同,能单方面反悔吗?会有什么后果呢?如果卖方签完买卖合同后反悔,属于卖方单方面违约,需要承担法律责任,究竟要承担哪些责任呢?有哪些问题需要注意呢?


专家解答:

1、若买方上诉法院,可能判决强制过户给买方

法律依据:根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

若买方不接受协商,可以上诉至法院要求卖方必须履行购房合同。当买方满足以下5个条件时,也可主张强制过户:

a.签订的买卖合同有效;

b.购房人具有购房资质;

c.购房人具有全款能力,若批贷函已下发,部分法院也会支持过户;

d.售房人构成根本违约,即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;

e.交易房屋未被限制,如查封等;

但是,法院是否会判决强制过户,需要根据具体的案情来定,并且如果法院支持买方诉讼,买方还可以要求卖方支付违约金,尽管违约金酌情承担,但届时真是得不偿失了。

注意事项:

①继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下,售房人已经无法实际交付房屋了,在此情况下,买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。

②法院只可能判决强制过户,但是并不能由法院判决或裁定户口迁出。


2、买方解除合同并要求卖方承担根本违约责任

一般情况下,房屋买卖合同中都会有一条补充协议:"拒绝将该房屋出售给乙方(买方)或者擅自提高房屋交易价格的,则甲方(卖方)构成根本违约,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。"

所以,如果卖方在签订定金协议以及房屋买卖合同之后违约,那么双方可自行协商违约金数额。协商不成买方可以以诉讼的方式要求售房人承担房屋总价款的20%的违约金;且违约金数额多少是根据实际损失而定。在诉讼过程中,法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额:

a.守约方的实际损失(核心);

b.违约方的恶意性程度;

c.合同履行的程度;

此外,购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。


3、双倍返还定金

购房人可通过协商或者诉讼的方式要求售房人双倍返还定金。

法律依据:根据《高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条:"因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"

注意事项:

若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%,那么超过部分的金额也是购房人的实际损失),那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失;否则,违约责任和赔偿损失是不能同时适用的;但违约责任和定金罚则只能二选其一,不可同时适用。

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